Taxe sur les logements sous-utilisés : devez-vous encore produire une déclaration pour 2022 à 2024 ?

La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) a pris fin pour 2025 et les années suivantes. Pour de nombreux propriétaires immobiliers, particulièrement ceux qui résident à l’étranger, il s’agit d’une bonne nouvelle.

Mais une question demeure : que se passe-t-il si vous possédiez un immeuble résidentiel au Canada entre 2022 et 2024 et que vous n’avez jamais produit de déclaration de TLSU ?

Vous pourriez encore avoir des obligations à respecter, même si votre propriété était louée et qu’aucune taxe n’était payable.

Cette situation concerne notamment certains propriétaires non-résidents qui pensent avoir rempli toutes leurs obligations fiscales en déclarant leurs revenus locatifs canadiens.

Or, ce n’est pas nécessairement le cas.

Voici les points à vérifier.

1. La TLSU est abolie, mais les années antérieures demeurent importantes

Instaurée en 2022, la TLSU était une taxe fédérale annuelle visant généralement les immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés appartenant à des propriétaires non canadiens.

Lorsqu’elle s’appliquait, la taxe correspondait généralement à 1 % de la valeur imposable de l’immeuble, rajustée selon le pourcentage de propriété détenu.

Le 26 mars 2026, le projet de loi C-15 a reçu la sanction royale, mettant fin aux obligations de déclaration et de paiement de la TLSU à compter de l’année civile 2025.

Toutefois, ce changement ne supprime pas les obligations relatives aux années antérieures.

L’essentiel à retenir : la taxe a pris fin pour l’avenir, mais les obligations fiscales passées ne disparaissent pas automatiquement.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) confirme cette distinction sur sa page officielle consacrée à la taxe sur les logements sous-utilisés.

Vous ignorez si vous avez des déclarations de TLSU en retard ?

Si vous possédiez un immeuble résidentiel au Canada entre 2022 et 2024, Proficiency Tax peut examiner votre situation et déterminer les années pour lesquelles une déclaration pourrait être exigée.

Demander une vérification de vos obligations TLSU

2. Qui devait produire une déclaration de TLSU ?

Tous les propriétaires immobiliers canadiens n’étaient pas tenus de produire une déclaration.

La législation distinguait deux catégories de propriétaires.

Les propriétaires exclus : ils n’avaient généralement aucune déclaration de TLSU à produire ni aucune taxe à payer. La plupart des citoyens canadiens et des résidents permanents qui détenaient personnellement un immeuble résidentiel appartenaient à cette catégorie.

Les propriétaires assujettis : ils devaient généralement produire une déclaration pour chaque immeuble résidentiel visé, même lorsqu’une exonération leur permettait de ne pas payer la taxe.

Les propriétaires assujettis pouvaient notamment comprendre des particuliers non canadiens, certaines sociétés, des fiduciaires et des associés de sociétés de personnes.

Il faut toutefois tenir compte d’un changement important : les règles applicables en 2022 n’étaient pas exactement les mêmes que celles de 2023 et 2024.

Des modifications législatives ont élargi la catégorie des propriétaires exclus à compter de 2023. Certains propriétaires tenus de produire une déclaration pour 2022 n’avaient donc plus cette obligation pour les années suivantes.

Il est ainsi préférable de vérifier chaque année séparément plutôt que de présumer que le même traitement s’applique à toute la période.

Pour connaître les critères, consultez les renseignements de l’ARC sur les obligations de déclaration et de paiement.

3. Une propriété louée est-elle exonérée de la TLSU ?

C’est l’une des principales sources de confusion chez les propriétaires non-résidents.

Un immeuble résidentiel occupé par un locataire admissible pouvait bénéficier d’une exonération du paiement de la TLSU.

Par exemple, certaines situations d’occupation admissible exigeaient que l’immeuble soit occupé pendant au moins 180 jours au cours de l’année civile, en tenant compte de périodes d’occupation admissible d’au moins un mois.

Cependant, le fait d’être exonéré du paiement ne supprimait pas nécessairement l’obligation de produire une déclaration.

Autrement dit, un propriétaire pouvait avoir 0 $ de TLSU à payer tout en devant produire le formulaire UHT-2900.

L’admissibilité à une exonération dépend de plusieurs éléments, notamment les conditions du bail, les périodes d’occupation et, dans certains cas, les liens entre l’occupant et le propriétaire.

4. Exemple pratique : une propriétaire non-résidente à Ottawa

Prenons l’exemple fictif de Sarah, qui réside à l’extérieur du Canada.

Elle possède un condominium à Ottawa, loué à un locataire pendant toute l’année 2024. Elle déclare régulièrement ses revenus locatifs canadiens et croit donc être en règle avec l’administration fiscale.

Sarah n’a toutefois jamais produit de déclaration de TLSU, puisqu’elle considérait que cette taxe visait uniquement les logements vacants.

Si elle était une propriétaire assujettie au 31 décembre 2024, elle devait généralement produire une déclaration UHT-2900 distincte.

Sa location pourrait lui donner droit à une exonération du paiement de la taxe, à condition de satisfaire aux critères applicables.

Mais cela ne signifie pas que la déclaration était facultative.

Cet exemple illustre une distinction importante : la déclaration des revenus locatifs et la déclaration de TLSU sont deux obligations fiscales différentes.

C’est pourquoi il faut examiner non seulement l’utilisation de la propriété, mais aussi le statut du propriétaire et les règles applicables à l’année concernée.

Pour obtenir de l’aide concernant les obligations fiscales liées à un immeuble canadien détenu depuis l’étranger, consultez nos services fiscaux pour non-résidents.